로버트 실러 교수는 금융 시장을 예측하는 연구로 공로를 인정받아 노벨 경제학 상을 수상한 경제학자이다. 주택시장뿐만 아니라 모든 형태의 자산 시장에 대한 버블 현상을 연구하고 경고를 주기 위해 활용하고자 했다. 특히 2005년에는 주택 시장의 거품 사태를 지적하고 부동산 시장 붕괴에 대해 지속적으로 경고를 했으며 서브프라임 모기지 사태에서 파생될 금융 위기를 예측했다. 어떻게 가능했을지 자세히 알아보았다.
로버트 제임스 실러 경제학 교수
로버트 실러 교수는 2022년까지 예일대에서 경제학과 교수로 재직했다. 행동경제학파를 따르고 부동산과 위험 관리에서 행동금융에 이르는 경제 주제에 관한 연구를 하고 글을 썼다.
행동경제학파로 행동 금융에서 부동산과 위험 관리에 이르는 경제 주제에 관해 글을 썼다. 주로 발표한 연구 내용을 살펴보면, 2017년에는 비트코인을 가장 큰 금융 거품이라며 주의해야 한다고 경고했다. 2015년 8월에는 주식 시장의 혼란은 아직 끝나지 않았다며 주식, 채권, 주택 등 계속해서 거품이 발생하는 상황이 생길 것이라고 예측했는데, 2015년 6월에 이미 주식 시장 붕괴 가능성에 대해 경고를 했었다.
2013년에는 ‘금융 시장 변동성과 자산 가격의 역학에 대한 선구적인 공헌’을 인정받아 경제학자인 유진 파마, 라스 피터 핸슨과 함께 노벨 경제학상을 공동으로 수상했다. 실러는 자산의 내재 가치를 반영한다면 움직임이 더 원활해질 것이라는 유진 파마의 주장과 달리 시장 움직임의 결과는 극도로 불규칙하다며 제시한 그래프의 결과가 효율적 시장 가설의 그래프와 다른 결과임을 보여주며 모순을 설명했다. 또 자산 시장에 대한 더 많은 정보가 효율성을 위해 중요하다고 믿었는데, 사람들이 결정을 내리는 과정에서 비합리적일 수 있음을 지적했다.
2003년에 발표한 주택 시장 버블 현상에 대한 논문이 2005년에 생길 것이라고 예측했던 대로 주택 및 주식 시작의 주가 상승이 엄청나게 심각한 거품을 초래되어 경제적으로 사회에 큰 혼란을 일으켰기 때문이다. 2006년에는 경기 침체 발생 시가가 예상했던 것보다 더 빠를 것이라는 경고를 월스트리트 저널을 통해 발표했다. 이때 미국 주택 시장의 금방 들이닥칠 붕괴와 그에 따른 금융 공황을 예측하는 기사를 작성했고, 이러한 계속적인 예측과 경고 활동은 2008년에 세계에서 가장 영향력 있는 경제학자 100인에 선정되는 결과로 이어졌다.
로버트 실러는 이미 한참 전인 1981년에 효율적 시장 가설에 도전한 논문을 발표했는데, 미래에 대한 합리적인 견해로 설명할 수 있는 것보다 주식 시장의 변동성이 더 크다고 결론지었다.
지금도 활용되는 지표: 칼 케이스와 고안한 케이스- 실러 주택 가격지수
1991년 케이스 실러 웨이스를 설립, 전국의 주택 매매 가격 자료를 활용하여 주택 가격 동향에서 추출할 수 있는 동일한 주택의 반복 판매를 비교하는 방법을 개발하여 반복 판매 지수를 만들었다. 케이스가 보스턴의 지속 불가능한 주택 가격 붐을 연구하고 실러가 경제 거품 상황에서 나타나는 행동 측면을 연구해서 개발한 것이다. 현대 기술을 사용하면 경제학자들이 정보 기반의 시장을 생성하고 가격을 더욱 효율적으로 만들 수 있는 더 넓은 자산 클래스의 데이터를 축적하는 데 도움이 될 수 있다고 덧붙였다.
케이스-실러 주택지수는 글로벌 지수제공업체인 S&P 다우존스 인디시즈가 발표하는 지수로 미국 주택 가격 동향을 나타내는 가장 일반적인 지표로 활용되고 있다. 현재는 1987년부터의 데이터를 포함하여 미국 내 20개 대도시 지역 단독주택 판매가격의 변동을 측정한다. 실제 수치가 기대치보다 높은 경우 미달러화 가치 및 전망이 긍정적이라는 뜻이며, 낮은 경우 부정적임을 의미한다. 후에 스탠더드 앤 푸어에 인수되면서 추가 개발하여 지금까지도 활용되고 있는데, 기준점과 계산이 달라서 스탠더드 앤 푸어에서 발표한 것과 케이스-실러 지수의 데이터 값은 다를 수 있다.
뉴욕타임스 베스트셀러: '비이성적 과열 Irrational Exuberance(2000)'
비이성적 과열이란 말은 1996년 미국 연방준비제도 이사회 의장이었던 앨런 그린스펀이 미국 주식시장에서의 주가가 급속히 오르는 모습을 표현하며 처음으로 사용했던 용어이다.
로버트 실러는 본인의 책에서 “이 책에서 정의한 주가수익비율은 여전히 역사적 평균보다 훨씬 높습니다.... 사람들은 여전히 시장에 대해 강력한 신뢰를 밑바탕으로 삼고 투자의 변동에 주의를 기울이면 언젠가는 부자가 될 것이라는 믿음이 너무 강하기 때문에 발생 가능한 나쁜 결과에 대해 보수적인 준비를 하지 않습니다”라고 경고했다.
그의 저서 비이성적 과열을 통해 주식 시장의 과대평가 상황을 제시하고, 주기적으로 조정된 주가수익률을 분석해서 투자 수익률이 낮을 가능성이 있다고 주장했다. 그의 책은 마침 닷컴버블이 한창일 때 출판되었다. 2005년에 주택 버블에 대한 내용을 추가하여 두 번째 판이 출판되었다. 부동산 거품은 최고점에 다다랐으며 곧 터질 가능성이 있다고 경고했다. 이미 미국 일부 지역의 중간 계급 소득보다 중위 주택 가격이 6~9배 높아졌고 역사적으로 보였던 장기적 평균보다 훨씬 높다는 자료를 제시했다. 이는 인플레이션을 감안할 때 주택 가격이 연간 1%를 밑도는 수익만 거둘 수 있었음을 나타냈다. 2015년에는 채권에 대한 자료를 첨부해서 세 번째 판이 출판되었는데, 이번에는 장기 채권 보유에 대해 심각한 하방 위험이 있다고 경고했다.